ЦНИИП градостроительства Госком архитектуры

Рекомендации

по планированию

и организации

жилищно-гражданского

строительства

при застройке городов

градостроительными

комплексами

Центральный

научно-исследовательский и проектный институт

по градостроительству

(ЦНИИП градостроительства) Госкомархитектуры

Рекомендации

по планированию

и организации

жилищно-гражданского

строительства

при застройке городов

гр ад остр оите л ьны м и

комплексами

Москва Стройиздат 1988

2.13.    Для обеспечения своевременной и качественной подготовки проектносметной документации на строительство градостроительных комплексов при планировании проектно-изыскательских работ следует предусмотреть: в пятилетием плане проектно-изыскательских работ - задания, средства и лимиты для проектирования градостроительных комплексов; в перечнях проектов, подлежащих разработке в планируемом пятилетии - проекты микрорайонов, застраиваемых градостроительными комплексами, с указанием основных технико-экономических показателей: численности населения, тыс. чел.; общей площади жилых домов, тыс. м²; расчетной стоимости строительства, в том числе стоимости строительномонтажных работ, тыс. руб.; сроков строительства, годы начала и окончания; в титульных списках проектно-изыскательских работ для дальнейшего строительства - данные, аналогичные приводимым в перечнях и уточненные в соответствии с годовыми планами; в пятилстних и годовых тематических планах проектно-изыскательских работ - плановые задания по разработке проектно-сметной документации градостроительных комплексов; в заданиях на проектирование жилых микрорайонов - указания о выделении в их составе градостроительных комплексов, их основных технико-экономических показателей; в системе оперативнопроизводственного планирования проектно-изыскательских работ - директивные графики разработки и комплектного выпуска проектно-сметной документации на объекты и работы градостроительного комплекса отделами и мастерскими проектного института; при планировании, учете и отчетности по проектной продукции - включение в состав законченной и принятой заказчиком проектной продукции комплект рабочей документации на объекты и работы градостроительного комплекса (при нормативной продолжительности его строительства до двух лет).

2.14.    При планировании производственной деятельности строительно-монтажных организаций, осуществляющих жилищно-гражданское строительство при застройке микрорайонов градостроительными комплексами, следует предусмотреть: в пятилетием и годовых планах ввода в действие производственных мощностей и объектов - ввод в действие градостроительных, пусковых комплексов и объектов, входящих в их состав; в пятилетием и годовых пообъектных планах товарной строительной продукции - объемы товарной строительной продукции по сдаваемым в эксплуатацию градостроительным и пусковым комплексам; в пятилетних планах развития и использования производственных мощностей - расчет плановой мощности, соответствующей объемам и структуре комплексного жилищно-гражданского строительства, мероприятия по наращиванию мощности подразделений, выполняющих работы и строящих объекты, по которым имеется отставание от планируемых объемов строительства, например, по инженерному оборудованию и благоустройству территории, по строительству объектов ряда отраслей культурно-бытового обслуживания населения; в годовых планах подрядных работ и планах развития и использования производственных мощностей - балансирование мощностей подрядных организаций с планируемыми объемами строительно-монтажных по типам объектов и основным комплексам работ: нулевой цикл, возведение надземной части зданий, отделочные работы, инженерное оборудование территорий, благоустройство и озеленение; в оперативно-производственном планировании - распределение объемов работ и потребных трудовых ресурсов в соответствии с календарными графиками застройки градостроительных

10

комплексов и на их основе разработка графиков движения бригадных потоков по объектам.

2.15.    Принципиальной основой непрерывного планирования жилищно-гражданского строительства при застройке микрорайонов градостроительными комплексами должны служить перечни (планы) вновь начинаемых микрорайонов и градостроительных комплексов и единые титульные списки на весь период их строительства с выделением в них градостроительных комплексов. Перечни (планы) и титульные списки рекомендуется утверждать в составе сводного пятилетнего плана жилищно-коммунального и культурно-бытового строительства по городу для обеспечения непрерывности действия планов жилищно-гражданского строительства и повышения ответственности заказчиков и подрядчиков за комплексную застройку жилых микрорайонов.

Проекты перечней должны разрабатывать УКС (ГлавУКС) горисполкома совместно с архитектурно-планировочным управлением на основе: контрольных цифр по показателям плана капитальных вложений на предстоящую пятилетку по отраслям жилищно-гражданского строительства и проекта размещения строительства; проектов детальной планировки жилых районов города; комплексных укрупненных сетевых графиков на застройку города и жилых районов.

2.16.    В перечнях (планах) должны указываться: подчиненность, отрасль строительства, наименование и местонахождение стройки, когда утвержден проект застройки микрорайона или проект детальной планировки жилого района, генподрядчик, год начала и окончания строительства, а также основные технико-экономические показатели жилых микрорайонов и их градостроительных комплексов: территория, га; численность населения, тыс. чел.; общая площадь жилых домов, тыс. м². В планах должны устанавливаться задания по вводу в действие жилых домов и объектов культурно-бытового назначения (с разбивкой по годам пятилетки), и также лимиты капитальных вложений и строительно-монтажных работ в целом на градостроительный комплекс и с распределением по отраслям непроизводственного строительства. План капитальных вложений на примере Ленинграда приведен в табл. 2.

Потребные объемы капитальных вложений и строительно-монтажных работ должны устанавливаться на основе расчетной стоимости строительства микрорайона (градостроительного комплекса), которую рекомендуется определять по Сборнику укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны.

2.17. На основе указанных перечней строек, лимитов капитальных вложений и строительно-монтажных работ, проектно-сметной документации, норм продолжительности строительства объектов (СНиП 1.04.03-85) и норм задела в жилищном строительстве (СНиП 1.05.03-87) рекомендуется разработать титульные списки на весь период строительства микрорайона (градостроительного комплекса) с разбивкой заданий по годам.

В титульных списках строек-комплексов указывается: наименование, местонахождение стройки; подчиненность; отрасль, подотрасль; кем, когда утверждена проектно-сметная документация; сроки строительства; капитальные вложения; ведущая проектная организация; организация, комплектующая оборудование, а также должны устанавливаться задания по вводу в действие объектов и основных фондов; капитальные вложения и строительно-монтажные работы с распределением по отраслям: жилищное строительство, просвещение, торговля и общественное питание и т.д.; объем товарной строительной продукции. Титул вновь начинаемой стройки на примере жилого квартала № 2 района Шувалово-Озерки Ленинграда приведен в табл. 3.

Таблица 3

Показатели титульных списков формируются в соответствии с календарными планами застройки градостроительных комплексов, разрабатываемыми в составе проектов организации строительства.

2.18.    В титульные списки строек-комплексов должны включаться только те жилые микрорайоны, по которым на 1 июля года, предшествующего плановому, имеются утвержденные в соответствующем порядке генеральный план застройки и проект застройки первого градостроительного комплекса микрорайона с рабочей документацией на все объекты и работы комплекса (при сроке строительства до двух лет) или на годовой объем работ (при сроке строительства градостроительного комплекса свыше двух лет); к 15 апреля года, предшествующего плановому, имеются данные о потребности в инженерном и техническом оборудовании, приборах, арматуре и кабельных изделиях для каждого объекта строительства, подтвержденные соответствующими спецификациями.

Титульный список стройки-комплекса включает объекты, финансируемые за счет всех источников капитальных вложений. При этом предусматривается объединение капитальных вложений, выделяемых по разным отраслям непроизводственного строительства.

2.19.    Титульные списки строек-комплексов утверждаются исполкомами городских Советов народных депутатов в том случае, если сметная стоимость отдельных объектов, входящих в стройку, нс превысит лимитности горисполкома.

Если в составе градостроительного комплекса предусмотрено строительство объектов со сметной стоимостью, превышающей установленный лимит для утверж дения горисполкомом, то на предпроектной стадии следует согласовать задания на проектирование комплекса в Совете Министров республики и оформить поручение исполкому городского Совет? на утверждение проектно-сметной документации и титульного списка стройки-комплекса независимо от стоимости отдельных зданий и сооружений.

2.20.    Утвержденные титульные списки должны быть неизменным плановым документом на весь период строительства, обязательным для заказчиков, подрядчиков. плановых, финансовых и снабженческих органов, поставщиков оборудования и конструкций.

2.21.    В составе годовых планов капитальных вложений УКС (ГлавУКС) разрабатывает внутрипостроечные титульные списки, предусматривая в них распределение капитальных вложений и других показателей стройки по отдельным объектам, работам и затратам. Пример внутрипостроечного титульного списка на жиле й район Шувалово-Озерки приведен в табл. 4.

Внутрипостроечные титульные списки составляются по установленной форме на основе утвержденных титульных списков строек - ГК, локальных и объектных смет, ведомостей сметной стоимости товарной строительной продукции, календарных планов застройки ГК в составе проектов производства работ.

В условиях осуществления в городе непрерывного планирования жилищно-гражданского строительства при составлении внутрипостроечных титульных списков используются двухлетние адресные программы строительства жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства.

Внутрипостроечные титульные списки согласовываются с генподрядной организацией и утверждаются заказчиками. Вместе с титульными списками строек они используются при заключении подрядных договоров, для финансирования строительства, организации производства строительно-монтажных работ.

13

Предприятия, пусковые комплексы. объекты и затраты

Жилой дом. корп.1 Жилой дом. корп. 2 Общежитие, корп. 2

Блок обслуживания, корп. 11 Итого

Детский сад-ясли на 280 мест, корп. 12 Инженерное оборудование Благоустройство

Озеленение

Итого Затраты на технадзор и авторский надзор Проектно-изыскательские работы Всего

УДК 69.003:658.5

Рекомендованы к изданию решением секции по проблемам экономико-математических методов и управления развитием городов Научно-технического совета ЦНИИП градостроительства.

Рекомендации по планированию и организации жилищно-гражданского строительства при застройке городов градостроительными комплексами / ЦНИИП градостроительства. — М.: Стройиздат, 1988. — 128 с.

Изложены методы планирования, проектирования и управления жилищно-гражданским строительством градостроительных комплексов. Приведены состав и порядок разработки организационно-технологической и проектно-сметной документации. Изложены методы разработки и оптимизации календарных планов строительства, расчета комплексных потоков и их параметров, дана техникоэкономическая оценка комплексной застройки микрорайонов.

Для инженерно-технических работников проектных и строительных организаций.

Табл. 27, ил. 19.

р !⁹_92030000^ -_293_ _Инструкт.-нормат., 1 _ВЬ1П. _ 156 - 88 047 (01) - 88    ©Стройиздат,    1988

ПРЕДИСЛОВИЕ

Одна из важнейших проблем застройки городов - обеспечение их комплексного развития.

Анализ практики городского строительства показал положительные изменения в вопросах комплексной застройки. Комплексно застраиваются микрорайоны в городах Киеве, Львове, Запорожье, Красноярске, Ташкенте, Тбилиси. Исследованиями СибЗНИИЭП установлено, что комплексность жилой застройки повышается в 2-2,5 раза при планировании, проектировании и строительстве микрорайонов на основе градостроительных комплексов.

Внедрение в практику городского строительства новых методов проектирования, планирования и осуществления застройки микрорайонов градостроительными комплексами предполагает изменения в существующей системе непроизводственного строительства, направленное на повышение комплексности застраиваемых территорий, финансирования стройки на основе титульных списков, внедрения хозяйственного механизма в части расчетов за готовую строительную продукцию и системы договорных цен на эту продукцию.

Рекомендации разработаны ЦНИИП градостроительства (инж. Н.П. Сугробов, канд. техн. наук В.А. Щеглов, инженеры С.В. Любимов и Г.В. Жегалина - разд. 1, 3, 4, 7, 8 и прил. 1, 8, 13) при участии ЦНИИОМТП Госстроя СССР (канд. техн. наук Н.С. Авраменко - разд. 7), ЛИСИ (д-р техн. наук Н.А. Боборыкин, канд. эконом, наук Н.И. Барановская, канд. техн. наук С.А. Болотин, инженеры В.Ф. Александрова и В.П. Осташенков - разд. 2, 3, 5, 6, 8 и прил. 1-5, 9-12, 14), СибЗНИИЭП (канд. техн. наук В.В. Герасимов - разд. 4 и прил. 6, 7).

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1.    Настоящие Рекомендации устанавливают порядок проектирования, планирования и строительства комплексов в городах, новых и реконструируемых жилых микрорайонах, состоящих из группы жилых домов, учреждений и предприятий обслуживания, обеспеченных необходимыми видами инженерного оборудования.

1.2.    Застройка городов градостроительными комплексами должна предусматривать: нормальные условия жилищ новоселов сразу же после заселения в построенные дома, т.е. до завершения строительства и приемки в эксплуатацию всех объектов общественного назначения; повышение эффективности капитальных вложений, направляемых в непроизводственную сферу народного хозяйства, за счет сокращения объемов незавершенного строительства и устранения непроизводительных затрат, возникающих в результате неоднократного выполнения строительно-монтажных работ по инженерному оборудованию и благоустройству территории на одном земельном участке города; качество строительства и внешний облик районов новой застройки в городах.

1.3.    Возможность планомерной застройки жилых микрорайонов и последовательного осуществления строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов, общественных и коммунальных зданий и сооружений в виде законченных комплексов может быть обеспечена, в основном, в столицах союзных и автономных республик, административных центрах краев и областей и других городах с населением более 100 тыс. жителей, в которых образованы в установленном порядке службы единого заказчика по строительству указанных объектов и планируемые годовые объемы их строительства позволяют завершить застройку жилого микрорайона в короткий срок.

1.4.    Условиями застройки новых и реконструируемых микрорайонов градостроительными комплексами являются: сосредоточение капитальных вложений на строительство жилых домов и объектов культурно-бытового назначения у единого заказчика - в исполкоме местного Совета народных депутатов, или у предприятия (организации), министерства или ведомства, осуществляющего в городе основные объемы строительства объектов производственного или непроизводственного назначения, путем передачи ему в порядке долевого участия капитальных вложений, направляемых на строительство жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства предприятиями (организациями) независимо от их ведомственной подчиненности, расположенными в этом го-

роде; сосредоточение проектных работ в одной проектной организации - Граж-данпроект либо проектной организации отраслевого Министерства (ведомства); выполнение работ по градостроительному комплексу, в том числе работ по подготовке и инженерному оборудованию и благоустройству всего микрорайона единой подрядной строительно-монтажной организацией; осуществление координации взаимодействия участников строительства путем создания в жилом районе Управления комплексом из представителей городского Совета народных депутатов, заказчика, проектной и строительной организаций, оперативно подчиненного генеральному подрядчику.

1.5.    Распределение объектов жилого микрорайона между входящими в него градостроительными комплексами, определение числа таких комплексов и очередности их осуществления может быть выполнено в процессе разработки проекта застройки микрорайона с учетом его размещения в структуре города, размеров и конфигурации земельного участка, расчетной численности и демографической структуры населения, количества и вместимости объектов общественного обслуживания.

1.6.    Следует учитывать, что уровень общественного обслуживания населения с момента сдачи в эксплуатацию первоочередного комплекса до полного завершения застройки жилого микрорайона должен постепенно возрастать - от минимально необходимых до нормативных требований, предусмотренных нормами и проектом застройки микрорайона.

1.7.    При осуществлении застройки микрорайона градостроительными комплексами обеспечивается:

своевременность выполнения сводных пятилетних и годовых планов жилищно-коммунального и культурно-бытового строительства;

тесная взаимосвязь народнохозяйственных планов с генеральным планом города, проектом размещения строительства на очередную пятилетку, проектами детальной планировки и проектами застройки;

сбалансированность плановых заданий между проектной и строительной генподрядной организациями;

равномерный ввод в эксплуатацию в течение года жилых домов и объектов культурно-бытового назначения;

обоснованное планирование технологического задела по проектно-изыскательским и строительно-монтажным работам;

соблюдение нормативной продолжительности строительства объектов; применение сквозных поточных бригадных подрядов и рост производительности труда при выполнении строительно-монтажных работ;

улучшение использования строительных машин, механизмов и средств транспорта (за счет концентрации ресурсов и оптимального срока строительства комплекса) ;

ускорение ввода в действие основных фондов.

Внедрение в практику застройки градостроительных комплексов обеспечивает социальный и экономический эффекты.

5

2. ПЛАНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ ЗАСТРОЙКЕ ГОРОДОВ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫМИ КОМПЛЕКСАМИ

2.1.    Непрерывность планирования застройки города градостроительными комплексами обеспечивается органической взаимосвязью перспективных и текущих планов проектирования и строительства. Основной формой государственного планирования жилищно-гражданского строительства в городах является сводный пя-тилетний план жилищно-коммунального и культурно-бытового строительства, разработанный с учетом требований комплексной застройки и сбалансированный с материально-техническими ресурсами и мощностями строительно-монтажных организаций.

Непрерывность перспективного планирования развития социальной и инженерной инфраструктур города достигается путем разработки экономического и социального развития города и схем развития и размещения отраслей городского хозяйства на 15 лет. Через каждые 5 лет в эти документы вносят необходимые уточнения.

Основой непрерывного текущего планирования жилищного, культурно-бытового и коммунального строительства в городе должны служить предусмотренные в пятилетием плане экономического и социального развития годовые задания (на планируемый и следующий за ним годы). В соответствии с ними разрабатываются двухлетние и годовые планы.

Система планов жилищно-гражданского строительства в городах и их взаимосвязь с архитектурно-планировочной и проектной документацией показана на рис. 1.

2.2.    При разработке планов жилищно-гражданского строительства в качестве объектов планирования принимаются: для планирования на долгосрочный период (10-15 лет) - жилой район или его часть, работы по инженерной подготовке территории, крупные объекты инженерного оборудования и транспортного обеспечения (головные сооружения, магистральные сети и т.п.); для среднесрочного (пятилетнего) планирования — жилые микрорайоны с выделением градостроительных (пусковых) комплексов, объекты инженерного и транспортного обеспечения (уличные сети, котельные, газораспределительные пункты и т.п.); для текущего планирования на 1-2 года - градостроительные комплексы, здания и сооружения, внутриквартальные сети, объекты благоустройства и озеленения.

2.3.    Основными исходными материалами, обеспечивающими своевременность составления и обоснованность планов жилищно-гражданского строительства, являются: проект размещения жилищного, культурно-бытового, коммунального строительства и инженерного оборудования; плановая структура и адресная программа жилищного и культурно-бытового строительства; предложения по развитию и использованию мощностей территориальных подрядных организаций; мероприятия по инженерной подготовке территории.

2.4.    В сводных пятилетних и годовых (двухлетних) планах жилищно-коммунального и культурно-бытового строительства по городам, составляемых и утверждаемых в действующем порядке.

Необходимо дополнительно устанавливать задания по градостроительным комплексам по следующим показателям: ввод в действие жилых домов, тыс. м² обшей площади; в том числе: ввод в действие учреждений,предприятий, связанных с обслуживанием населения; ввод в действие основных фондов по отраслям непро-

6

изводственного строительства, тыс. руб.; лимиты капитальных вложений и строительно-монтажных работ по отраслям непроизводственного строительства, тыс. руб.; объем товарной строительной продукции, тыс. руб.

В пятилетних планах показатели даются с распределением по годам пятилетки, в годовых (двухлетних) планах - по кварталам года.

2.5.    Формирование сводных пятилстних и двухлетних планов жилищно-коммунального и культурно-бытового строительства, отвечающих требованиям комплексности застройки города, должно быть основано на тесном взаимодействии планирования с градостроительным проектированием, выполняющим в данном случае роль предплановых обоснований и разработок.

2.6.    Адресная программа жилищно-коммунального и культурно-бытового строительства, разрабатываемая на примере Ленинграда, формируется совместно единым заказчиком - горисполкомом и генподрядной организацией, с соблюдением требований комплексной застройки, концентрации ресурсов на пусковых стройках, организации поточного производства строительно-монтажных работ, сбалансированности с производственными мощностями строительных организаций.

Исходными материалами для составления адресной программы служат: задания по вводу в действие объектов на соответствующий плановый период; лимиты капитальных вложений и строительно-монтажных работ по отраслям жилищно-гражданского строительства; проект размещения жилищного, культурно-бытового, коммунального строительства и инженерного оборудования территорий на очередное пятилетие; перечни и титульные списки строек (комплексов и отдельных зданий и сооружений); проектно-сметная документация; данные о производственных мощностях строительных организаций.

В составе адресной программы рекомендуется разрабатывать: адресную программу жилищного строительства; адресную программу культурно-бытового и коммунального строительства; программу строительства и сдачи в эксплуатацию микрорайонов и градостроительных комплексов.

2.7.    Объекты, включаемые в адресные программы жилищного, культурно-бытового и коммунального строительства, рекомендуется группировать по группам: объекты, входящие в градостроительный комплекс; объекты, строящиеся по самостоятельной проектно-сметной документации.

В каждой группе следует выделить вводимые и задельные объекты, источник финансирования и строительную организацию.

2.8.    Рекомендуемая форма для составления программы строительства и сдачи в эксплуатацию микрорайонов и градостроительных комплексов приведена в табл. 1. В программе выделяются 4 раздела в соответствии со стадией строительства и завершения микрорайона (градостроительного комплекса): вновь начинаемые и заканчиваемые в текущем плановом периоде; вновь начинаемые в текущем плановом периоде и переходящие на следующие годы; переходящие с прошлых лет и заканчиваемые в текущем плановом периоде; находящиеся в заделе на начало планового периода и переходящие на следующие годы.

На основе составления указанной формы могут быть получены данные в целом по городу, его административным и планировочным районам, о количестве микрорайонов (градостроительных комплексов), одновременно застраиваемых, вновь начинаемых в плановый период, сдаваемых в эксплуатацию в плановый период, находящихся в заделе (незавершенном строительстве) на начало и конец планового периода.

8

Вновь начинаемые и заканчиваемые в текущем плановом периоде

Жилой квартал № 24А 10    42,3    Детские сады,    1986    1988

торговые здания

Вновь начинаемые в текущем плановом периоде и переходящие на следующие годы

Жилой квартал № ЗЗА 12,7    44,8    Жилые дома,    1989    1991

школа, детские сады

2.9.    При непрерывном двухлетнем планировании проекты адресных программ рекомендуется составлять в два этапа. На первом этапе определяется перечень пусковых, переходящих и задельных комплексов, включаемых в программы строительства планового периода. Первоначальные варианты проектов адресных программ и совмещенных графиков должны быть переданы заказчиком генподрядным организациям для согласования и установления сроков строительства комплексов и отдельных объектов.

2.10.    Генподрядные строительные организации должны согласовать проекты совместных графиков. После их согласования (к 1 июля года, предшествующего планируемому), совместные графики представляются УКСом на утверждение исполкома горсовета.

2.11.    Проекты адресных программ рассматривают генподрядные организации и дают предложения по срокам строительства отдельных комплексов и объектов, распределению заданий по вводу в действие по кварталам года, размерам переходящих заделов.

Сроки начала и окончания строительства жилых домов, объектов социально-бытового и коммунального назначения, инженерной подготовки, инженерного оборудования и благоустройства территорий, размеры переходящих заделов по капитальным вложениям и по строительно-монтажным работам определяются на основе сводных проектов производства работ по комплексной застройке жилых микрорайонов (градостроительных комплексов), графиков поточного строительства жилых домов и объектов социально-бытового назначения, разрабатываемых строительно-монтажными объединениями, трестами и ДСК.

2.12.    С учетом предложений генподрядных организаций заказчики уточняют проекты адресных программ на два года и представляют в плановую комиссию горисполкома. После рассмотрения и согласования плановая комиссия представляет проекты двухлетних адресных программ на утверждение исполкома горсовета до 15 октября года, предшествующего плановому периоду.

9